Сделки купли продажи земельных участков

Сделки купли-продажи земельных участков

Перечень документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи земельных участков:

Паспорта обратившихся лиц;
Свидетельство о праве собственности на земельный участок. или выписка из книги выдачи свидетельств о праве собственности на землю распоряжение, постановление органа местного самоуправления;
Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
Кадастровый план земельного участка.

Как купить земельный участок

Значительно возросла в последнее время популярность малоэтажного строительства, и, соответственно количество сделок покупки и продажи земельных участков. Кто-то планирует купить землю, чтобы построить дачный домик и проводить выходные на даче, кто-то – капитальный и основательный коттедж, в качестве альтернативы городской квартире. Вопросы, возникающие при этом одни - Как правильно купить земельный участок? Какие подводные камни следует учесть при покупке земельного участка? Как составить проект договора купли-продажи? Как не потерять вложенные средства? Особой остроты данному вопросу придают, ставшие привычными, фразы, которые мы регулярно слышим из новостей – незаконная застройка, охранная зона, решение суда по сносу незаконно возведенных строений и т.д.

Многие жители Великого Новгорода еще помнят громкую историю 2012 года, когда Арбитражный суд Новгородской области, признал незаконным выделение участка размером 369 тысяч квадратных метров под застройку, близ Юрьева монастыря. Или проблемы с получением разрешений на строительство собственниками участков в д. Хутынь и Зарелье.

Не существует стопроцентной гарантии от возникновения проблем при покупке земельного участка, но возможности для снижения рисков и инструменты для разрешения подобных ситуаций существуют. Рассмотрим основные озвученные вопросы, связанные с покупкой и продажей земельных участков.

Форма договора купли-продажи земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка – одна из разновидностей сделки с недвижимостью, но с учетом специфики, которую вносит в нее земельное законодательство. Оборот земельных участков регламентируется и гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

При заключении договора купли-продажи земельных участков, так же, как и для сделок с недвижимостью, нотариальное удостоверение не является обязательным. По взаимному соглашению, стороны, могут заключить договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме, или обратиться к нотариусу.

Так же, как и для любого другого возмездного соглашения купли-продажи, выбирая простую письменную форму заключения договора, следует помнить, и учитывать основные моменты:

Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность, поэтому стороны должны быть уверены в том, что договор составлен правильно, значение и последствия совершаемых действий им понятны;

Все риски, связанные с совершением сделки продавец и покупатель несут сами. Зачастую, лицам, не обладающим специальными знаниями, бывает достаточно сложно вникнуть во все юридические аспекты договора, заполненного по форме, полученной из неизвестного источника, и объективно оценить реальность совершаемого действия.

В случае утраты оригинала договора купли-продажи недвижимости, восстановить его невозможно;

В то же время, нотариально удостоверенные сделки обладают повышенной доказательной силой. Нотариус – это квалифицированный юрист, который выступает гарантом юридической чистоты сделки. В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус установит личности, обратившихся к нему лиц, выяснит дееспособность лиц, обратившихся к нему за совершением сделки, разъяснит сторонам смысл, значение, правовые последствия удостоверяемой сделки, составит проект договора с учетом всех обстоятельств и самое главное, истинного намерения каждой из сторон.

В случае утраты договора купли-продажи земельного участка, всегда можно получить дубликат документа, который хранится в архиве нотариуса.

Особенности договора купли-продажи земельного участка.

Как уже было сказано выше, все действия, связанные с отчуждением земельных участков, регулируются не только Гражданским, но и Земельным кодексом Российской Федерации, в частности Ст.37 ЗК РФ «Особенности договора купли-продажи земельного участка».

При регистрации договора купли-продажи земельного участка, одним из обязательных документов, является кадастровый план продаваемого земельного участка (п.1 Ст.17 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Основной смысл предоставления данного документа – однозначная идентификация конкретного земельного участка среди многих других, что, в свою очередь, предписывает Ст. 554 ГК РФ Определение предмета в договоре продажи недвижимости.

Особо следует отметить, именно обязанность продавца в предоставлении информации об ограничениях и обременениях и рассмотреть этот момент подробнее.

Земельные участки могут быть обременены, например, ипотекой или арендой. Покупатель земельного участка может самостоятельно получить информацию об обременениях из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но бывают и исключения из правил. Не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год. Получение достоверной информации, в данном случае может оказаться весьма затруднительным.

Ограничения прав на землю определяются п.2, Ст.56 ЗК РФ, это:

- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Ограничения прав подлежат государственной регистрации, и покупатель должен осознавать, что после того, как он станет собственником, данное обстоятельство может отразиться на возможностях использования земельного участка, поскольку п.5, той же статьи 56 ЗК РФ гласит: Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Продавец же земельного участка, должен понимать, что предоставление информации об ограничениях и обременениях – его обязанность.

В п.2 Ст.37 ЗК РФ определены недействительные условия для договора купли продажи земельного участка. Так, например, право продавца осуществить покупку участка обратно по своему желанию. Этот же пункт, препятствует условиям ограничивающим дальнейшее распоряжение земельным участком покупателем и условий, ограничивающих ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Пункт 3 Ст.37 ЗК позволяет покупателю, в случае не предоставления продавцом достоверной информации об ограничениях и обременениях, требовать, как уменьшения покупной цены, так и расторжения договора с возмещением убытков. Пункт 4 Ст.37 ЗК определяет, что в отношении договоров мены и аренды земельных участков, действуют те же самые условия, обозначенные в п.3 Ст.37 ЗК.

Получить бесплатную консультацию нотариуса по вопросам, связанным с удостоверением сделок купли продажи недвижимости и купли продажи земельных участков можно по телефону (8162) 64-30-50 или с помощью формы обратной связи.